信托求轉型出路：觀摩券商做REITs
來源： 蘇信理財 時間：2014-09-17
REITs業(yè)務是信托公司一直以來的關注點。日前，中信證券在半年報中披露，其凈利潤同比增長93.18%，發(fā)起設立的私募REITs產品“中信啟航”是帶來利潤增長的一個重要因素。這只擁有首單REITs之名的產品再次進入公眾視野。
隨著制度紅利漸被分食，信托公司投資轉型的愿望愈發(fā)強烈，轉型方向中，資產證券化不得不提。作為資產證券化的一個重要領域，信托公司對REITs的研究早已開始。
在房地產領域深耕已久的信托公司，圍觀券商做的REITs產品看法不一。在國內，金融機構REITs業(yè)務的開展制約頗多，作為基礎的法律和制度難以跟上，多位信托人士認為，即使運作模式相似，在制度落地前，也只是準REITs。目前證監(jiān)會推動REITs制度的力度更大，據(jù)悉有望年內出臺細則，這對參股券商的信托公司或將是利好。
準REITs帶來不菲收益
今年4月，中信證券推出“中信啟航專項資產管理計劃”，被冠以首單REITs之名，源于其是在證監(jiān)會的指導下為公募REITs產品推出而準備的試點產品。該產品計劃期限3-5年，采取分級證券化，以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，并將全資子公司天津京證物業(yè)、天津深證物業(yè)的全部股權轉讓給管理方中信金石基金。其優(yōu)先級基礎收益為5.5%-7%，退出時獲得資本增值的10%，次級日常收入滿足優(yōu)先級基礎收益后的剩余收益，并在退出時分享資本增值的90%。目前，中信私募REITs已經給中信證券帶來了不菲的收益。但多位業(yè)內人士認為，從運作角度上講，這可以說是一只REITs產品，但它又不滿足成熟REITs一些基本特征，如流動性、資產隔離效果等。
證監(jiān)會規(guī)定，中信私募REITs的優(yōu)先級和次級都可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺流通轉讓，參與者僅限機構投資者。記者查閱產品成交信息發(fā)現(xiàn)交易并不活躍，上市至今“啟航優(yōu)先”有3筆交易，“啟航次級”有6筆交易。
“目前國內尚沒有REITs上市的法規(guī)出臺，綜合協(xié)議交易平臺轉讓是一次改變流動性的嘗試?！币晃晃髂系貐^(qū)信托公司副總對記者表示。據(jù)了解，證監(jiān)會已在著手進行公募REITs細則的起草與制定，預計年內有很大可能取得突破。
根據(jù)中信證券的計劃，按照產品期限，在3年時間內，產品的退出都以REITs上市為目標，3年期滿，即使存在未來REITs上市的可能性，基金管理人也將通過向第三方出售的方式賣出資產退出。中信證券同時預期，正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于10%。
信托的類REITs產品
在房地產領域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而REITs也一直是信托關注的轉型方向。在十年前，信托公司就有類REITs產品的出現(xiàn)。2004年初，北京國際信托曾效仿REITs的運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產權，信托收益來源于物業(yè)的租金收入，同時，投資人可享有物業(yè)升值和項目上市流通等潛在利益。
“在2008年金融危機前，銀監(jiān)會曾牽頭做研究方案，但危機過后，新的房地產調控政策先后出臺，REITs不在日程內，推動的動作就停滯了?！鼻笆鲂磐泄靖笨偙硎尽?br> 目前，房地產信托業(yè)務以股權、債權形式投資為房企提供開發(fā)建設融資為主，多為住宅和商住項目，極少涉及商業(yè)物業(yè)。華北地區(qū)一大型信托公司研發(fā)部負責人表示：“現(xiàn)有業(yè)務退出路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而商業(yè)物業(yè)則沒有退出機制?！薄暗禺a開發(fā)通常有周期，而物業(yè)則是長期管理的過程，需要大量的資金支持，如此資金的流動性就變得很重要，沒有資金不斷注入，難以完成?！?br> 除此之外，國內的物業(yè)收益率低也是一個共識。前述信托公司副總表示：“國內商業(yè)物業(yè)的租金與投資購買價格不匹配，泡沫比較大，現(xiàn)有物業(yè)運作也不夠完善。而且未來在互聯(lián)網(wǎng)消費的沖擊下，市場需求有下降預期?！钡@些問題短期內似乎無法得到改變，上述負責人補充：“基礎資產價值不夠，相比市場上固定收益類產品沒有收益優(yōu)勢，對投資者的吸引力太低。如果REITs得到開放，這個問題會隨市場環(huán)境的變化自然化解。”
而中信的私募REITs在收入保證上也比較特殊，其項目投向的兩座大廈中，主要租戶為中信證券和中信銀行，占到總租戶的90%以上，租約約定每2年上調6%。且深圳的非中信系統(tǒng)租戶貢獻的租金占比為6.2%，北京全部為中信系統(tǒng)承租。“這相當于中信用自己的資產做證券化，租客又是自己的公司，項目的資質有保證，也充分顯示了它的試點性，因為實際操作中，類似情況幾乎不會發(fā)生。”一位基金行業(yè)人士認為。
或利好持股券商的信托
對于公募REITs的開放時間，2-3年是比較普遍的預期。但這個開放是在證券市場，信托到證券市場有一個跨度，要看政策出來時的規(guī)定。如果不能直接設立產品，就需要借助平臺。
一位西南地區(qū)信托公司高層對記者表示：“這個平臺可以是券商或私募，信托公司參股企業(yè)中包括券商的公司項目的發(fā)行上可能更順利?！笆讍卧圏c在券商主要由于證監(jiān)會的推動，但在房地產領域，信托的優(yōu)勢非證券和基金短時間內得以趕上。信托的短板在產品結構設計專業(yè)度，以及募資能力上?！毕啾刃磐?，券商的資金優(yōu)勢明顯，營業(yè)部遍布的券商有足夠的客戶基礎，隨著信托在產品銷售端的布局，這一局面或將得到改善。此外，對于信托來說，信托財產登記制度也是制約之一，這是進行資產隔離的條件。而國外REITs快速發(fā)展得益于稅收的優(yōu)惠，稅收紅利在目前仍沒有體現(xiàn)。阻礙雖多，不少信托公司仍盯著監(jiān)管窗口，等待其開放。
（來源：理財周報 王俊丹 2014-09-09）
隨著制度紅利漸被分食，信托公司投資轉型的愿望愈發(fā)強烈，轉型方向中，資產證券化不得不提。作為資產證券化的一個重要領域，信托公司對REITs的研究早已開始。
在房地產領域深耕已久的信托公司，圍觀券商做的REITs產品看法不一。在國內，金融機構REITs業(yè)務的開展制約頗多，作為基礎的法律和制度難以跟上，多位信托人士認為，即使運作模式相似，在制度落地前，也只是準REITs。目前證監(jiān)會推動REITs制度的力度更大，據(jù)悉有望年內出臺細則，這對參股券商的信托公司或將是利好。
準REITs帶來不菲收益
今年4月，中信證券推出“中信啟航專項資產管理計劃”，被冠以首單REITs之名，源于其是在證監(jiān)會的指導下為公募REITs產品推出而準備的試點產品。該產品計劃期限3-5年，采取分級證券化，以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，并將全資子公司天津京證物業(yè)、天津深證物業(yè)的全部股權轉讓給管理方中信金石基金。其優(yōu)先級基礎收益為5.5%-7%，退出時獲得資本增值的10%，次級日常收入滿足優(yōu)先級基礎收益后的剩余收益，并在退出時分享資本增值的90%。目前，中信私募REITs已經給中信證券帶來了不菲的收益。但多位業(yè)內人士認為，從運作角度上講，這可以說是一只REITs產品，但它又不滿足成熟REITs一些基本特征，如流動性、資產隔離效果等。
證監(jiān)會規(guī)定，中信私募REITs的優(yōu)先級和次級都可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺流通轉讓，參與者僅限機構投資者。記者查閱產品成交信息發(fā)現(xiàn)交易并不活躍，上市至今“啟航優(yōu)先”有3筆交易，“啟航次級”有6筆交易。
“目前國內尚沒有REITs上市的法規(guī)出臺，綜合協(xié)議交易平臺轉讓是一次改變流動性的嘗試?！币晃晃髂系貐^(qū)信托公司副總對記者表示。據(jù)了解，證監(jiān)會已在著手進行公募REITs細則的起草與制定，預計年內有很大可能取得突破。
根據(jù)中信證券的計劃，按照產品期限，在3年時間內，產品的退出都以REITs上市為目標，3年期滿，即使存在未來REITs上市的可能性，基金管理人也將通過向第三方出售的方式賣出資產退出。中信證券同時預期，正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于10%。
信托的類REITs產品
在房地產領域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而REITs也一直是信托關注的轉型方向。在十年前，信托公司就有類REITs產品的出現(xiàn)。2004年初，北京國際信托曾效仿REITs的運作模式，集合運用信托計劃資金，購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產權，信托收益來源于物業(yè)的租金收入，同時，投資人可享有物業(yè)升值和項目上市流通等潛在利益。
“在2008年金融危機前，銀監(jiān)會曾牽頭做研究方案，但危機過后，新的房地產調控政策先后出臺，REITs不在日程內，推動的動作就停滯了?！鼻笆鲂磐泄靖笨偙硎尽?br> 目前，房地產信托業(yè)務以股權、債權形式投資為房企提供開發(fā)建設融資為主，多為住宅和商住項目，極少涉及商業(yè)物業(yè)。華北地區(qū)一大型信托公司研發(fā)部負責人表示：“現(xiàn)有業(yè)務退出路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而商業(yè)物業(yè)則沒有退出機制?！薄暗禺a開發(fā)通常有周期，而物業(yè)則是長期管理的過程，需要大量的資金支持，如此資金的流動性就變得很重要，沒有資金不斷注入，難以完成?！?br> 除此之外，國內的物業(yè)收益率低也是一個共識。前述信托公司副總表示：“國內商業(yè)物業(yè)的租金與投資購買價格不匹配，泡沫比較大，現(xiàn)有物業(yè)運作也不夠完善。而且未來在互聯(lián)網(wǎng)消費的沖擊下，市場需求有下降預期?！钡@些問題短期內似乎無法得到改變，上述負責人補充：“基礎資產價值不夠，相比市場上固定收益類產品沒有收益優(yōu)勢，對投資者的吸引力太低。如果REITs得到開放，這個問題會隨市場環(huán)境的變化自然化解。”
而中信的私募REITs在收入保證上也比較特殊，其項目投向的兩座大廈中，主要租戶為中信證券和中信銀行，占到總租戶的90%以上，租約約定每2年上調6%。且深圳的非中信系統(tǒng)租戶貢獻的租金占比為6.2%，北京全部為中信系統(tǒng)承租。“這相當于中信用自己的資產做證券化，租客又是自己的公司，項目的資質有保證，也充分顯示了它的試點性，因為實際操作中，類似情況幾乎不會發(fā)生。”一位基金行業(yè)人士認為。
或利好持股券商的信托
對于公募REITs的開放時間，2-3年是比較普遍的預期。但這個開放是在證券市場，信托到證券市場有一個跨度，要看政策出來時的規(guī)定。如果不能直接設立產品，就需要借助平臺。
一位西南地區(qū)信托公司高層對記者表示：“這個平臺可以是券商或私募，信托公司參股企業(yè)中包括券商的公司項目的發(fā)行上可能更順利?！笆讍卧圏c在券商主要由于證監(jiān)會的推動，但在房地產領域，信托的優(yōu)勢非證券和基金短時間內得以趕上。信托的短板在產品結構設計專業(yè)度，以及募資能力上?！毕啾刃磐?，券商的資金優(yōu)勢明顯，營業(yè)部遍布的券商有足夠的客戶基礎，隨著信托在產品銷售端的布局，這一局面或將得到改善。此外，對于信托來說，信托財產登記制度也是制約之一，這是進行資產隔離的條件。而國外REITs快速發(fā)展得益于稅收的優(yōu)惠，稅收紅利在目前仍沒有體現(xiàn)。阻礙雖多，不少信托公司仍盯著監(jiān)管窗口，等待其開放。
（來源：理財周報 王俊丹 2014-09-09）
(hanb摘自理財周報)