信托求轉(zhuǎn)型出路：觀摩券商做REITs
來(lái)源： 蘇信理財(cái) 時(shí)間：2014-09-17
REITs業(yè)務(wù)是信托公司一直以來(lái)的關(guān)注點(diǎn)。日前，中信證券在半年報(bào)中披露，其凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)93.18%，發(fā)起設(shè)立的私募REITs產(chǎn)品“中信啟航”是帶來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。這只擁有首單REITs之名的產(chǎn)品再次進(jìn)入公眾視野。
隨著制度紅利漸被分食，信托公司投資轉(zhuǎn)型的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈，轉(zhuǎn)型方向中，資產(chǎn)證券化不得不提。作為資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要領(lǐng)域，信托公司對(duì)REITs的研究早已開始。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕已久的信托公司，圍觀券商做的REITs產(chǎn)品看法不一。在國(guó)內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)REITs業(yè)務(wù)的開展制約頗多，作為基礎(chǔ)的法律和制度難以跟上，多位信托人士認(rèn)為，即使運(yùn)作模式相似，在制度落地前，也只是準(zhǔn)REITs。目前證監(jiān)會(huì)推動(dòng)REITs制度的力度更大，據(jù)悉有望年內(nèi)出臺(tái)細(xì)則，這對(duì)參股券商的信托公司或?qū)⑹抢谩?nbsp;
準(zhǔn)REITs帶來(lái)不菲收益
今年4月，中信證券推出“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，被冠以首單REITs之名，源于其是在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下為公募REITs產(chǎn)品推出而準(zhǔn)備的試點(diǎn)產(chǎn)品。該產(chǎn)品計(jì)劃期限3-5年，采取分級(jí)證券化，以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，并將全資子公司天津京證物業(yè)、天津深證物業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給管理方中信金石基金。其優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益為5.5%-7%，退出時(shí)獲得資本增值的10%，次級(jí)日常收入滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益，并在退出時(shí)分享資本增值的90%。目前，中信私募REITs已經(jīng)給中信證券帶來(lái)了不菲的收益。但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從運(yùn)作角度上講，這可以說(shuō)是一只REITs產(chǎn)品，但它又不滿足成熟REITs一些基本特征，如流動(dòng)性、資產(chǎn)隔離效果等。
證監(jiān)會(huì)規(guī)定，中信私募REITs的優(yōu)先級(jí)和次級(jí)都可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)流通轉(zhuǎn)讓，參與者僅限機(jī)構(gòu)投資者。記者查閱產(chǎn)品成交信息發(fā)現(xiàn)交易并不活躍，上市至今“啟航優(yōu)先”有3筆交易，“啟航次級(jí)”有6筆交易。
“目前國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有REITs上市的法規(guī)出臺(tái)，綜合協(xié)議交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓是一次改變流動(dòng)性的嘗試?！币晃晃髂系貐^(qū)信托公司副總對(duì)記者表示。據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)已在著手進(jìn)行公募REITs細(xì)則的起草與制定，預(yù)計(jì)年內(nèi)有很大可能取得突破。
根據(jù)中信證券的計(jì)劃，按照產(chǎn)品期限，在3年時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)品的退出都以REITs上市為目標(biāo)，3年期滿，即使存在未來(lái)REITs上市的可能性，基金管理人也將通過(guò)向第三方出售的方式賣出資產(chǎn)退出。中信證券同時(shí)預(yù)期，正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于10%。
信托的類REITs產(chǎn)品
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而REITs也一直是信托關(guān)注的轉(zhuǎn)型方向。在十年前，信托公司就有類REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)。2004年初，北京國(guó)際信托曾效仿REITs的運(yùn)作模式，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，購(gòu)買法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，信托收益來(lái)源于物業(yè)的租金收入，同時(shí)，投資人可享有物業(yè)升值和項(xiàng)目上市流通等潛在利益。
“在2008年金融危機(jī)前，銀監(jiān)會(huì)曾牽頭做研究方案，但危機(jī)過(guò)后，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后出臺(tái)，REITs不在日程內(nèi)，推動(dòng)的動(dòng)作就停滯了?！鼻笆鲂磐泄靖笨偙硎尽?br> 目前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以股權(quán)、債權(quán)形式投資為房企提供開發(fā)建設(shè)融資為主，多為住宅和商住項(xiàng)目，極少涉及商業(yè)物業(yè)。華北地區(qū)一大型信托公司研發(fā)部負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)有業(yè)務(wù)退出路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而商業(yè)物業(yè)則沒(méi)有退出機(jī)制?！薄暗禺a(chǎn)開發(fā)通常有周期，而物業(yè)則是長(zhǎng)期管理的過(guò)程，需要大量的資金支持，如此資金的流動(dòng)性就變得很重要，沒(méi)有資金不斷注入，難以完成。”
除此之外，國(guó)內(nèi)的物業(yè)收益率低也是一個(gè)共識(shí)。前述信托公司副總表示：“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金與投資購(gòu)買價(jià)格不匹配，泡沫比較大，現(xiàn)有物業(yè)運(yùn)作也不夠完善。而且未來(lái)在互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的沖擊下，市場(chǎng)需求有下降預(yù)期。”但這些問(wèn)題短期內(nèi)似乎無(wú)法得到改變，上述負(fù)責(zé)人補(bǔ)充：“基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值不夠，相比市場(chǎng)上固定收益類產(chǎn)品沒(méi)有收益優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者的吸引力太低。如果REITs得到開放，這個(gè)問(wèn)題會(huì)隨市場(chǎng)環(huán)境的變化自然化解?！?br> 而中信的私募REITs在收入保證上也比較特殊，其項(xiàng)目投向的兩座大廈中，主要租戶為中信證券和中信銀行，占到總租戶的90%以上，租約約定每2年上調(diào)6%。且深圳的非中信系統(tǒng)租戶貢獻(xiàn)的租金占比為6.2%，北京全部為中信系統(tǒng)承租?！斑@相當(dāng)于中信用自己的資產(chǎn)做證券化，租客又是自己的公司，項(xiàng)目的資質(zhì)有保證，也充分顯示了它的試點(diǎn)性，因?yàn)閷?shí)際操作中，類似情況幾乎不會(huì)發(fā)生?！币晃换鹦袠I(yè)人士認(rèn)為。
或利好持股券商的信托
對(duì)于公募REITs的開放時(shí)間，2-3年是比較普遍的預(yù)期。但這個(gè)開放是在證券市場(chǎng)，信托到證券市場(chǎng)有一個(gè)跨度，要看政策出來(lái)時(shí)的規(guī)定。如果不能直接設(shè)立產(chǎn)品，就需要借助平臺(tái)。
一位西南地區(qū)信托公司高層對(duì)記者表示：“這個(gè)平臺(tái)可以是券商或私募，信托公司參股企業(yè)中包括券商的公司項(xiàng)目的發(fā)行上可能更順利。“首單試點(diǎn)在券商主要由于證監(jiān)會(huì)的推動(dòng)，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，信托的優(yōu)勢(shì)非證券和基金短時(shí)間內(nèi)得以趕上。信托的短板在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)專業(yè)度，以及募資能力上?！毕啾刃磐?，券商的資金優(yōu)勢(shì)明顯，營(yíng)業(yè)部遍布的券商有足夠的客戶基礎(chǔ)，隨著信托在產(chǎn)品銷售端的布局，這一局面或?qū)⒌玫礁纳?。此外，?duì)于信托來(lái)說(shuō)，信托財(cái)產(chǎn)登記制度也是制約之一，這是進(jìn)行資產(chǎn)隔離的條件。而國(guó)外REITs快速發(fā)展得益于稅收的優(yōu)惠，稅收紅利在目前仍沒(méi)有體現(xiàn)。阻礙雖多，不少信托公司仍盯著監(jiān)管窗口，等待其開放。
（來(lái)源：理財(cái)周報(bào) 王俊丹 2014-09-09）
隨著制度紅利漸被分食，信托公司投資轉(zhuǎn)型的愿望愈發(fā)強(qiáng)烈，轉(zhuǎn)型方向中，資產(chǎn)證券化不得不提。作為資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要領(lǐng)域，信托公司對(duì)REITs的研究早已開始。
在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕已久的信托公司，圍觀券商做的REITs產(chǎn)品看法不一。在國(guó)內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)REITs業(yè)務(wù)的開展制約頗多，作為基礎(chǔ)的法律和制度難以跟上，多位信托人士認(rèn)為，即使運(yùn)作模式相似，在制度落地前，也只是準(zhǔn)REITs。目前證監(jiān)會(huì)推動(dòng)REITs制度的力度更大，據(jù)悉有望年內(nèi)出臺(tái)細(xì)則，這對(duì)參股券商的信托公司或?qū)⑹抢谩?nbsp;
準(zhǔn)REITs帶來(lái)不菲收益
今年4月，中信證券推出“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”，被冠以首單REITs之名，源于其是在證監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)下為公募REITs產(chǎn)品推出而準(zhǔn)備的試點(diǎn)產(chǎn)品。該產(chǎn)品計(jì)劃期限3-5年，采取分級(jí)證券化，以私募的形式投資北京中信證券大廈和深圳中信證券大廈，并將全資子公司天津京證物業(yè)、天津深證物業(yè)的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給管理方中信金石基金。其優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益為5.5%-7%，退出時(shí)獲得資本增值的10%，次級(jí)日常收入滿足優(yōu)先級(jí)基礎(chǔ)收益后的剩余收益，并在退出時(shí)分享資本增值的90%。目前，中信私募REITs已經(jīng)給中信證券帶來(lái)了不菲的收益。但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從運(yùn)作角度上講，這可以說(shuō)是一只REITs產(chǎn)品，但它又不滿足成熟REITs一些基本特征，如流動(dòng)性、資產(chǎn)隔離效果等。
證監(jiān)會(huì)規(guī)定，中信私募REITs的優(yōu)先級(jí)和次級(jí)都可以在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)流通轉(zhuǎn)讓，參與者僅限機(jī)構(gòu)投資者。記者查閱產(chǎn)品成交信息發(fā)現(xiàn)交易并不活躍，上市至今“啟航優(yōu)先”有3筆交易，“啟航次級(jí)”有6筆交易。
“目前國(guó)內(nèi)尚沒(méi)有REITs上市的法規(guī)出臺(tái)，綜合協(xié)議交易平臺(tái)轉(zhuǎn)讓是一次改變流動(dòng)性的嘗試?！币晃晃髂系貐^(qū)信托公司副總對(duì)記者表示。據(jù)了解，證監(jiān)會(huì)已在著手進(jìn)行公募REITs細(xì)則的起草與制定，預(yù)計(jì)年內(nèi)有很大可能取得突破。
根據(jù)中信證券的計(jì)劃，按照產(chǎn)品期限，在3年時(shí)間內(nèi)，產(chǎn)品的退出都以REITs上市為目標(biāo)，3年期滿，即使存在未來(lái)REITs上市的可能性，基金管理人也將通過(guò)向第三方出售的方式賣出資產(chǎn)退出。中信證券同時(shí)預(yù)期，正常以REITs公募上市退出的概率在90%以上，替代性的第三方出售退出概率低于10%。
信托的類REITs產(chǎn)品
在房地產(chǎn)領(lǐng)域，相比券商，信托公司耕耘得更久更深，而REITs也一直是信托關(guān)注的轉(zhuǎn)型方向。在十年前，信托公司就有類REITs產(chǎn)品的出現(xiàn)。2004年初，北京國(guó)際信托曾效仿REITs的運(yùn)作模式，集合運(yùn)用信托計(jì)劃資金，購(gòu)買法國(guó)歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán)，信托收益來(lái)源于物業(yè)的租金收入，同時(shí)，投資人可享有物業(yè)升值和項(xiàng)目上市流通等潛在利益。
“在2008年金融危機(jī)前，銀監(jiān)會(huì)曾牽頭做研究方案，但危機(jī)過(guò)后，新的房地產(chǎn)調(diào)控政策先后出臺(tái)，REITs不在日程內(nèi)，推動(dòng)的動(dòng)作就停滯了?！鼻笆鲂磐泄靖笨偙硎尽?br> 目前，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)以股權(quán)、債權(quán)形式投資為房企提供開發(fā)建設(shè)融資為主，多為住宅和商住項(xiàng)目，極少涉及商業(yè)物業(yè)。華北地區(qū)一大型信托公司研發(fā)部負(fù)責(zé)人表示：“現(xiàn)有業(yè)務(wù)退出路徑很清晰，信托最終從銷售回款中獲得本金及收益，而商業(yè)物業(yè)則沒(méi)有退出機(jī)制?！薄暗禺a(chǎn)開發(fā)通常有周期，而物業(yè)則是長(zhǎng)期管理的過(guò)程，需要大量的資金支持，如此資金的流動(dòng)性就變得很重要，沒(méi)有資金不斷注入，難以完成。”
除此之外，國(guó)內(nèi)的物業(yè)收益率低也是一個(gè)共識(shí)。前述信托公司副總表示：“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金與投資購(gòu)買價(jià)格不匹配，泡沫比較大，現(xiàn)有物業(yè)運(yùn)作也不夠完善。而且未來(lái)在互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)的沖擊下，市場(chǎng)需求有下降預(yù)期。”但這些問(wèn)題短期內(nèi)似乎無(wú)法得到改變，上述負(fù)責(zé)人補(bǔ)充：“基礎(chǔ)資產(chǎn)價(jià)值不夠，相比市場(chǎng)上固定收益類產(chǎn)品沒(méi)有收益優(yōu)勢(shì)，對(duì)投資者的吸引力太低。如果REITs得到開放，這個(gè)問(wèn)題會(huì)隨市場(chǎng)環(huán)境的變化自然化解?！?br> 而中信的私募REITs在收入保證上也比較特殊，其項(xiàng)目投向的兩座大廈中，主要租戶為中信證券和中信銀行，占到總租戶的90%以上，租約約定每2年上調(diào)6%。且深圳的非中信系統(tǒng)租戶貢獻(xiàn)的租金占比為6.2%，北京全部為中信系統(tǒng)承租?！斑@相當(dāng)于中信用自己的資產(chǎn)做證券化，租客又是自己的公司，項(xiàng)目的資質(zhì)有保證，也充分顯示了它的試點(diǎn)性，因?yàn)閷?shí)際操作中，類似情況幾乎不會(huì)發(fā)生?！币晃换鹦袠I(yè)人士認(rèn)為。
或利好持股券商的信托
對(duì)于公募REITs的開放時(shí)間，2-3年是比較普遍的預(yù)期。但這個(gè)開放是在證券市場(chǎng)，信托到證券市場(chǎng)有一個(gè)跨度，要看政策出來(lái)時(shí)的規(guī)定。如果不能直接設(shè)立產(chǎn)品，就需要借助平臺(tái)。
一位西南地區(qū)信托公司高層對(duì)記者表示：“這個(gè)平臺(tái)可以是券商或私募，信托公司參股企業(yè)中包括券商的公司項(xiàng)目的發(fā)行上可能更順利。“首單試點(diǎn)在券商主要由于證監(jiān)會(huì)的推動(dòng)，但在房地產(chǎn)領(lǐng)域，信托的優(yōu)勢(shì)非證券和基金短時(shí)間內(nèi)得以趕上。信托的短板在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)專業(yè)度，以及募資能力上?！毕啾刃磐?，券商的資金優(yōu)勢(shì)明顯，營(yíng)業(yè)部遍布的券商有足夠的客戶基礎(chǔ)，隨著信托在產(chǎn)品銷售端的布局，這一局面或?qū)⒌玫礁纳?。此外，?duì)于信托來(lái)說(shuō)，信托財(cái)產(chǎn)登記制度也是制約之一，這是進(jìn)行資產(chǎn)隔離的條件。而國(guó)外REITs快速發(fā)展得益于稅收的優(yōu)惠，稅收紅利在目前仍沒(méi)有體現(xiàn)。阻礙雖多，不少信托公司仍盯著監(jiān)管窗口，等待其開放。
（來(lái)源：理財(cái)周報(bào) 王俊丹 2014-09-09）
(hanb摘自理財(cái)周報(bào))